Här kan du ladda ned listan över fastighetsförsäljningar i Nacka 2019 – februari 2022.
Analysen som Nackalistan gjort bygger på underlag från enheten för Fastighetsförvaltning på Nacka kommun, som innehåller alla lägenheter sålda under 2019 – feb 2022. Dessa har kopierats in i en excelfil, och därefter kompletterats med genomsnittspriser per kvm för bostadsrätter i Nacka från Svensk Mäklarstatistik.
På Svensk Mäklarstatistik finns genomsnittliga kvadratmeterpriser per månad från de senaste 36 månaderna, innan dess finns endast genomsnittspriser per år. För de tidsperioder där det funnits månadsstatistik att tillgå har dessa siffror använts i kolumnerna Medelpris kvm inköpsår, samt Medelpris kvm försäljningsår. För perioden innan har medelpris för respektive år använts.
Lägenhetsobjekt som införskaffades före 2013 (totalt 22 st) har tagits bort från det ursprungliga underlaget från kommunen. I princip är alla dessa lägenheter som ”rensats bort” från tidigt 1990-tal (utom en som är inköpt på 60-talet). Dessa lägenheter har haft en väldigt stor värdeökning då de köptes in för länge sedan och det blir missvisande att ha med dem i analysen. Det handlar om lägenheter som haft värdeökningar på 1000-tals och 10 000-tals procent. (Dessa lägenheter finns under fliken ”tidigare inköp” i excelfilen ovan).
I listan finns enbart gatunamn. Gatunummer och lägenhetsnummer har tagits bort av hänsyn till köpare/boende.
Missade vinster
Längst till höger i excelfilen finns en kolumn, markerat i rött, där man kan se skillnaden mellan kommunens vinst/förlust för respektive lägenhet (i procent), och den vinst/förlust som det borde ha blivit om man räknar ut ett fiktivt resultat baserat på det genomsnittliga inköpspriset och försäljningspriset för bostadsrätter i Nacka för de månader eller åren det gäller för respektive objekt.
Många möjliga orsaker
Vad man kan säga helt kort är att kommunen gjort dåliga lägenhetsaffärer. Har kommunen köpt in för dyrt, sålt för snabbt och/eller billigt eller kanske för många objekt på en gång? Eller har kommunen haft ett skriande behov av lägenheter att man känt sig tvungen att buda över andra (vilket gjort att man fått betala ett överpris)? Eller finns det någon annan förklaring av till de till synes dåliga resultaten? Detta är svårt att besvara, men när vi i Nackalistan tittat närmare på ett mindre antal objekt från listan förefaller det inte finnas något tydligt mönster. Ibland ser det ut som inköpspriset har varit väl högt i förhållande till liknande objekt i samma område, ibland förefaller kommunen ha sålt lägenheten lite för billigt.
Renoveringar oräknade …
Dessutom kan det vara så att Nacka kommun har gjort renoveringar i lägenheterna både vid inköp och försäljning, vilket pekar på att siffrorna troligen är ännu sämre. Enligt uppgift från kommunen är det totalt 1,6 miljoner kronor som lagts på renoveringar för alla sålda lägenheter, men vi har ännu inte sett något underlag som styrker detta.
Om man tar bort alla bostadsrätter som köpts in för många år sedan (och därför ger en väldigt stor värdeökning), blir det på totalen istället för en vinst på 24 miljoner, en förlust på ca 45 miljoner under perioden 2019 – februari 2022.